大宮在住サラリーマン大家の活動日記

賃貸併用、一棟アパートなど実際に投資した内容を書いていきます

中古アパート一棟目

 

こんにちは。ゆうきです。

 

今回は賃貸併用住宅、新築アパートに続いて

はじめての中古物件を買うまでのお話です。

 

この頃から僕の中でなんとなく物件の買い方がわかってきました。

まずは最初に考えるのは融資をどう引くか。

 

仲の良い不動産屋さんに相談すると

比較的金利が低くて長期借り入れのできる金融機関で

当てはまるところを聞くと

 

「ゆうきさんならO銀行がいいと思います」

 

と言われました。

 

あー、不動産投資本でよく聞く金融機関だ。

金利が2%前後で40年引く築年数で融資が組めたと思います。

(東京、神奈川、千葉、埼玉の比較的都心部が融資エリア)

 

イールドギャップが8%以上はほしいので

築10年~15年の10%以上の物件で探しました。

 

イールドギャップとは表面利回り-金利で計算します。

表面利回り10%-金利2%=8%となります。

 

この条件で何件も不動産屋さんの面談に行ったり、

前にお会いした営業担当さんに電話して物件紹介をお願いしたのですが

全く条件に合うのがなく買えない。

 

不動産屋さんいわく、築浅物件は使える金融機関が多く

人気が特に高く水面下で売れてしまうそうです。

しかも10%以上はほとんど見ないそうです。

 

 

そんな中、2棟目の横浜の物件を販売してくれた不動産屋さんが

1棟買ってくれてるゆうきさんなので特別にと物件を紹介してくれました。

 

<物件スペック>

エリア:横浜市

間取り:2DK ×3部屋(ファミリー向け)

表面利回り:9.3%

築:14年

構造:木造

価格:3050万円

 

イールドギャップは9.3%-2.0%なので7.3%と少し足りないけど。。。

ファミリー物件だし。

内装をリフォームすれば家賃アップも期待できそう。

 

しかも現在満室。

 

うーん、悩むけど買おう。

 

不動産屋さんが売り主なので仲介手数料も無し。

これけっこう大きい。売り主物件は諸費用が少なくていい。

 

必要書類の準備もスムーズにやってもらえました。

ローンもリフォーム代金含めてオーバーローンで打診しました。

 

 

審査待ちの間はどきどきしました。

というか審査結果でるの遅かったし。。。

 

でも無事に希望額満額で融資を受けられました。

やったー、これで3棟目だ!と一人ガッツポーズ(笑)

 

融資期間:26年

銀行支払い:14万円/月

家賃:23万円/月

CF:9万円/月

部屋数:3部屋

 

ちょっと支払い比率が高いかな。

50%以内にほんとはおさえたいなー。

 

リフォームして家賃アップするか

安く仕上げて家賃維持するか

今後がいろいろと楽しみな物件です。