大宮在住サラリーマン大家の活動日記

賃貸併用、一棟アパートなど実際に投資した内容を書いていきます

夏休みの旅行

こんにちは。ゆうきです。

金融機関使ったばかりで買えないので
のんびりしてる今日このごろ。

投資と関係ないけど
夏休みに行った仙台旅行のことを書こうと思います。

我が家ではなるべく貯金を増やしたいので
旅行にもお金があまり使えません。

今回は一人3万円という予算で
楽しもうとなりました。


我が家はキャッシュフローを圧迫する車は持ってないので、当然バスか電車になります。


最初にあがった案は温泉旅行。
さっそく楽天トラベルで調べますが
この時期高いっすよね、、、

3万とか熱海らへんの微妙な旅館しか無理でした。


ならばと某旅行代理店にのりこみ
予算3万で温泉旅行行きたいんですがと聞いてみました。

「えーと、交通費は別途ですよね?」

すいません、含めてください。

ここくらいですね、とまた熱海らへんの
微妙な旅館を紹介されました。
こっちの予算が少ないのが悪いんですけど。。。


うーん、やっぱりこの時期に安く旅行とか
難しいのかな。


しかたない、青春18切符を使うか。
青春18切符はJR1日乗り放題で約2000円くらいのチケットです。


実は昨年の夏もこのチケット使って
大宮から大阪まで12時間かけて行きました。
途中でうなぎ食べたり、味噌カツ食べたりして楽しかったので。。。


ということで、今回の旅行は前回とは違う仙台にして、
ホテルはSPGのゴールドメンバーになったばかりで
泊まってみたかったのでウェスティン仙台にしました。


かかった経費

交通費、4000円
ホテル、19000円(2泊)

と余裕で予算内におさまりました。


宇都宮で餃子、松島で穴子、仙台で牛タン2回も食べてかなり満足。
ウェスティン仙台も満室でアップグレードはできませんでしたが、非常対応良かったです。


来年も18切符の旅行になるイメージしかないので
どこ行くか考えておこう。

それではー。

健康に長生き

こんにちは。ゆうきです。

最近読んだ本に
今後は100歳まで生きる人生になると
書いてありました。

そんときから年取ったときによぼよぼで
寝たきりだとやべーなと思うようになりました。

また嫁からも

「お腹でてきたよね最近w」

なんて言われることが増えてきて
いよいよダイエットしなきゃって感じてました。


そこではじめたのが
糖質制限ダイエット!


流行ってますよねー、最近。

やせるには
炭水化物を減らして
たんぱく質をとり
筋トレをすればいい。


でもふだん営業周りしてると
なかなか炭水化物無しで食べれるお店がなく
苦労したので、、、


なら、ランチは同じ料理固定にしよう
といきなりステーキしか食べない生活に変えました。


マイレージためるのも楽しくて
気がついたら3ヶ月以上経過してました。

ずいぶんいきなりステーキに貢献したと思いますw


ちなみに成果としては下記の通りです。

身長は173センチ。

体重66.7 5/1
体重62.7 5/20
体重62.2 5/25
体重61.8 5/28
体重61.6 6/19
体重61.4 6/26
体重60.9 6/30
体重60.5 7/6
体重60.3 7/7
体重60.1 7/14
体重59.8 7/18
体重59.2 8/14


けっこう減りました。
体脂肪も20%から12%くらいに下がりました。


うまいお肉食べれてやせるので
超おすすめです。
ランチ代金かかりますけどねーw

それではー。

陸マイラーその2

こんにちは。ゆうきです。

前回はANAマイルを貯めてる話を書きました。

おかげさまで次回の飛行機代金は確保したのですが、現地でのホテルがまだの状態。


実はこれも調べてみるといい方法がありました。

SPGアメックスってクレジットカードです。

年会費が約3万かかるのですが、
SPGグループのウェスティンセントレジスシェラトンなどのホテルの無料宿泊チケットが毎年もらえます。

これを嫁と二人で作れば年間2回は無料宿泊できる。


ANAビジネスクラスの飛行機、往復無料
SPG高級ホテル、2泊無料

短めの旅行ならただで毎年行けそうです。

さらに買い物をSPGアメックスで決済すればポイントでも無料宿泊できちゃいます。


これで毎年の旅行費用を40万くらいおさえることができそうです。
また副次的な効果として嫁との会話のネタが増えたり、お金の節約を考えるようになれたのでとてもよい試みだったと感じてます。

これからも楽しく続けて行きたいなと思ってます。
それではー。

陸マイラーへのデビュー

こんにちは。ゆうきです。

我が家は私と妻の二人暮らし。
結婚したときからのルールで、年に1度は二人で旅行にいこうと決めてます。

ただこれが不動産投資にけっこうダメージが大きく、二人で海外旅行すると貯めたお金が出ていってしまいます。

前回のグアム旅行だと

HISツアーで42万
現地での買い物が10万

と二人で52万くらい使いました。


これを削減したいなーと思って調べてると
(旅行しなきゃいいって考えはおいておいて)

見つけました陸マイラー


ご存知ない方のために、陸マイラーは飛行機にのらずにマイルをためて旅行する人のことを言います。


私も今まではマイルなど一度も貯めてこなかったのですが、ずいぶん無駄にしちゃったなーと反省してます。


じゃあ具体的なため方はと言うと、ポイントサイト(ハピタス、モッピー、ポイントインカム)に登録して貯めるのが一番いいみたいです。


嫁と一緒に3ヶ月前からはじめてみたところ、

FX口座開設
クレジットカード発行
覆面モニター
ショッピング

などで約15万マイル貯まりました。

ちなみに7万マイルあるとANAで成田からハワイを往復ビジネスクラスで行けちゃいます。す、すごい。

という陸マイラーの魅力にすっかりはまってしまいました。

これで飛行機は確保したのであとはホテルだ。
もちろんホテルも考えてます。


それはまた別で書きます。
それではー。

中古アパート一棟目

 

こんにちは。ゆうきです。

 

今回は賃貸併用住宅、新築アパートに続いて

はじめての中古物件を買うまでのお話です。

 

この頃から僕の中でなんとなく物件の買い方がわかってきました。

まずは最初に考えるのは融資をどう引くか。

 

仲の良い不動産屋さんに相談すると

比較的金利が低くて長期借り入れのできる金融機関で

当てはまるところを聞くと

 

「ゆうきさんならO銀行がいいと思います」

 

と言われました。

 

あー、不動産投資本でよく聞く金融機関だ。

金利が2%前後で40年引く築年数で融資が組めたと思います。

(東京、神奈川、千葉、埼玉の比較的都心部が融資エリア)

 

イールドギャップが8%以上はほしいので

築10年~15年の10%以上の物件で探しました。

 

イールドギャップとは表面利回り-金利で計算します。

表面利回り10%-金利2%=8%となります。

 

この条件で何件も不動産屋さんの面談に行ったり、

前にお会いした営業担当さんに電話して物件紹介をお願いしたのですが

全く条件に合うのがなく買えない。

 

不動産屋さんいわく、築浅物件は使える金融機関が多く

人気が特に高く水面下で売れてしまうそうです。

しかも10%以上はほとんど見ないそうです。

 

 

そんな中、2棟目の横浜の物件を販売してくれた不動産屋さんが

1棟買ってくれてるゆうきさんなので特別にと物件を紹介してくれました。

 

<物件スペック>

エリア:横浜市

間取り:2DK ×3部屋(ファミリー向け)

表面利回り:9.3%

築:14年

構造:木造

価格:3050万円

 

イールドギャップは9.3%-2.0%なので7.3%と少し足りないけど。。。

ファミリー物件だし。

内装をリフォームすれば家賃アップも期待できそう。

 

しかも現在満室。

 

うーん、悩むけど買おう。

 

不動産屋さんが売り主なので仲介手数料も無し。

これけっこう大きい。売り主物件は諸費用が少なくていい。

 

必要書類の準備もスムーズにやってもらえました。

ローンもリフォーム代金含めてオーバーローンで打診しました。

 

 

審査待ちの間はどきどきしました。

というか審査結果でるの遅かったし。。。

 

でも無事に希望額満額で融資を受けられました。

やったー、これで3棟目だ!と一人ガッツポーズ(笑)

 

融資期間:26年

銀行支払い:14万円/月

家賃:23万円/月

CF:9万円/月

部屋数:3部屋

 

ちょっと支払い比率が高いかな。

50%以内にほんとはおさえたいなー。

 

リフォームして家賃アップするか

安く仕上げて家賃維持するか

今後がいろいろと楽しみな物件です。

 

 

新築アパートを買うまで

 

こんにちは。ゆうきです。

 

1棟目を買って満室でまわり始めるとやることがなくなってきて

いわゆる「物件ほしい病」を患ってしまいましたw

 

うーん、どうやって広げていこうかなーと

今回もいろんな不動産本を読みながら考えてました。

 

本を読んで思ったのは

「物件を買い進めていくには絶対に融資が不可欠」

という当たり前のこと。

 

だって、自己資金全然ないですからね。。。

 

となると、次はどの金融機関で借りるか。

(そもそも借りれるところあるのかなという不安もありつつ。)

 

 

キャッシュフローを考えると

なるべく低金利で長期融資できる金融機関がいいなーと思いながら

いろんな不動産会社に「物件買いたいです」って面談して

 

 

・30年以上融資が組めて

金利も1%台

 

がいいんですって無茶なこと言ってました。

もちろんほとんどの会社にそんなのは無いと断られました。

(属性がいい人はあるんでしょうけどね。)

 

でも探せばありました。

諦めなければいけるもんですね!

 

 

Y銀行だと

・30年融資可能(新築なら)

金利1.5%

が可能とのことでした。

 

さらにフルローンもいけるかもしれないとのこと。

おー、これは心強い。

 

営業担当にY銀行で買うには

どんな物件を探せばいいか教えてもらうと

 

横浜市内の物件(横須賀とかはNG)

・表面利回りで8%以上

・新築

 

と教えてもらえました。

あとは前回同様にネットで物件検索しまくりました。

自分の融資できる条件がわかると物件探しもしやすい。

 

2か月ほど楽街、健美家と格闘して見つけました。

横浜から電車で5分くらい、最寄駅から徒歩10分、新築、表面利回8.3%

「うぉー、これだ!」とすぐに会社に電話して買付入れました。

たしか仕事中w

 

買付も1番目に入れることができて無事に融資もおりました。

 

 

ちなみに物件価格が5000万は融資で借りられましたが

諸費用400万が買付当時はなく、足りない分を必死に節約したので

実はそうとうやばかったですw

 

最悪はカードローンで借りる覚悟までしてましたが。。。

皆さんはやめましょう。

 

そんな物件も無事引き渡しになり、客付けに思ってたより苦しみましたが

満室経営できています。

新築は一度埋まると全然手間がかからないので素晴らしい。

 

銀行支払い:17万円/月

家賃:35万円/月

CF:18万円/月

部屋数:6部屋(1部屋16平米) 

 

10年後くらいの価格次第では売却も視野に入れてます。

横浜は新築アパートがぼこぼこ建ってて満室経営が不安ですからね。 

 

賃貸併用住宅

 

こんにちは、ゆうきです!

 

今日は僕がはじめて購入した物件について

その流れを書きたいと思います。

 

けっこう1棟目を買うのってどうすればいいか迷う人多いと思うのでもしかしたら参考になるかなーと。

 

もちろん僕もだいぶ迷いました。

 

金持ち父さん貧乏父さん読んで

「よし不動産買うぞー!」ってなったあと

 

いっぱい投資本を読んだんだけど

中古がいいとか新築がいいとかワンルームがいいとか一棟物がいいとか。

色々書いてあってどれが正しいのって悩んでしまう。

 

他にも悩ましいのがそもそも融資受けれるんだっけ?でした。

 

私のその当時の簡単な属性は

 

自己資金200万

年収700万

連帯保証人無し

 

でした。どう考えても自己資金足りないよね。。。

 

でも不動産ほしいほしいと思っていたところ

一冊の本と出会い賃貸併用住宅の存在を知りました。

 

星輝さんの「住宅ローンで不動産投資を行う方法」

 

 

賃貸併用住宅のメリットは

 

1、住宅ローンだから融資が通りやすい

2、フルローンも組める

3、金利が安い

4、約50%をオーナースペース、残り50%を賃貸で貸し出せる

 

これはいい!と思い、早速物件探し。

 

でも、賃貸併用住宅って楽街とか健美家とかに全然上がってこない。

でてきても職場からめっちゃ遠い。

 

土地から新築の賃貸併用住宅を建てる不動産会社を見つけ面談をしたところ

「ちょっと厳しいけどいけるかもしれません」と期待の持てるコメント。

 

不動産会社に教えてもらった自分の年収から見た融資のギリギリのラインが

土地2000万

建物3000万

合計5000万

だったのでこれで土地を探すことにしました。

 

毎日アットホームの土地情報をみて、いいのがあったら不動産会社の営業担当に

図面をメールして、ダメ出しされまくって三ヶ月後にようやく見つかりました。

(ホントにいい営業担当さんでした)

 

ちなみに土地のスペックはこんな感じ

 

最寄駅:大宮駅徒歩8分

広さ:70平米(80%、400%)

価格:2000万ちょっとオーバー

 

多少予算オーバーですが、

大宮駅は住みたい街ランキングでも上位で

営業担当もこれはいいと思いますよと好感触。

 

その後も土地の地盤改良が必要とか建築確認が遅れるとかいろいろとありましたが

概ね順調で、

 

①土地の買付証明書を送る(正月の買付ははじめてと言われましたw)

②融資OK

③土地決済する

④建築確認取得

⑤物件引き渡し

⑥賃貸スペース満室

 

念願の1棟目の物件を購入できました!

 

 

 

建物価格が少し下がり、5000万以内におさまりました。

融資は青い都銀で35年1%で借り入れました。

 

 

毎月の返済:14.9万円/月

毎月の家賃:18.5万円/月

キャッシュフロー:3.6万円/月

 

オーナースペースは3LDKの55平米に住みつつ

毎月3.6万円もらえるので1棟目にしては良い投資だったと思ってます。

だって、家賃0円になるんですよ 。

本当にありがたいことです。