大宮在住サラリーマン大家の活動日記

賃貸併用、一棟アパートなど実際に投資した内容を書いていきます

新物件

こんにちは、ゆうきです。

昨日の夜、仲良くしてる不動産屋さんから
非公開の物件情報をもらいました。

まだ概要書もなんもないらしく
数値だけ教えてもらいました。

初のRC物件で減価償却も30年ほどあるし
CFも35万くらいでそう。

空室多いらしくちょっと心配だけど
この時点でたぶん買うかなーとか思ってしまってますw

空き部屋

こんにちは、ゆうきです。

9月になって2部屋も空き部屋がでました。。。

うーん、満室じゃないとホント落ち着かないですよね。

まあこれに文句言っててもしかたないので
せっかくだから部屋の家賃を上げる方法を考えてみる。

築31年の25平米の1K

どこにでもありそうな物件だけど
とりあえず広告費を多めにして家賃を2000円上げてみた。

上げた2000円は最悪値引きしていいと不動産屋さんに伝え、営業しやすさを残してみた。

全部屋の金額が上がれば16000円も月にかわるし、売却もしやすくなるはず。

空室も後ろ向きに考えずいろいろやってみようと思う。

夏休みの旅行

こんにちは。ゆうきです。

金融機関使ったばかりで買えないので
のんびりしてる今日このごろ。

投資と関係ないけど
夏休みに行った仙台旅行のことを書こうと思います。

我が家ではなるべく貯金を増やしたいので
旅行にもお金があまり使えません。

今回は一人3万円という予算で
楽しもうとなりました。


我が家はキャッシュフローを圧迫する車は持ってないので、当然バスか電車になります。


最初にあがった案は温泉旅行。
さっそく楽天トラベルで調べますが
この時期高いっすよね、、、

3万とか熱海らへんの微妙な旅館しか無理でした。


ならばと某旅行代理店にのりこみ
予算3万で温泉旅行行きたいんですがと聞いてみました。

「えーと、交通費は別途ですよね?」

すいません、含めてください。

ここくらいですね、とまた熱海らへんの
微妙な旅館を紹介されました。
こっちの予算が少ないのが悪いんですけど。。。


うーん、やっぱりこの時期に安く旅行とか
難しいのかな。


しかたない、青春18切符を使うか。
青春18切符はJR1日乗り放題で約2000円くらいのチケットです。


実は昨年の夏もこのチケット使って
大宮から大阪まで12時間かけて行きました。
途中でうなぎ食べたり、味噌カツ食べたりして楽しかったので。。。


ということで、今回の旅行は前回とは違う仙台にして、
ホテルはSPGのゴールドメンバーになったばかりで
泊まってみたかったのでウェスティン仙台にしました。


かかった経費

交通費、4000円
ホテル、19000円(2泊)

と余裕で予算内におさまりました。


宇都宮で餃子、松島で穴子、仙台で牛タン2回も食べてかなり満足。
ウェスティン仙台も満室でアップグレードはできませんでしたが、非常対応良かったです。


来年も18切符の旅行になるイメージしかないので
どこ行くか考えておこう。

それではー。

健康に長生き

こんにちは。ゆうきです。

最近読んだ本に
今後は100歳まで生きる人生になると
書いてありました。

そんときから年取ったときによぼよぼで
寝たきりだとやべーなと思うようになりました。

また嫁からも

「お腹でてきたよね最近w」

なんて言われることが増えてきて
いよいよダイエットしなきゃって感じてました。


そこではじめたのが
糖質制限ダイエット!


流行ってますよねー、最近。

やせるには
炭水化物を減らして
たんぱく質をとり
筋トレをすればいい。


でもふだん営業周りしてると
なかなか炭水化物無しで食べれるお店がなく
苦労したので、、、


なら、ランチは同じ料理固定にしよう
といきなりステーキしか食べない生活に変えました。


マイレージためるのも楽しくて
気がついたら3ヶ月以上経過してました。

ずいぶんいきなりステーキに貢献したと思いますw


ちなみに成果としては下記の通りです。

身長は173センチ。

体重66.7 5/1
体重62.7 5/20
体重62.2 5/25
体重61.8 5/28
体重61.6 6/19
体重61.4 6/26
体重60.9 6/30
体重60.5 7/6
体重60.3 7/7
体重60.1 7/14
体重59.8 7/18
体重59.2 8/14


けっこう減りました。
体脂肪も20%から12%くらいに下がりました。


うまいお肉食べれてやせるので
超おすすめです。
ランチ代金かかりますけどねーw

それではー。

陸マイラーその2

こんにちは。ゆうきです。

前回はANAマイルを貯めてる話を書きました。

おかげさまで次回の飛行機代金は確保したのですが、現地でのホテルがまだの状態。


実はこれも調べてみるといい方法がありました。

SPGアメックスってクレジットカードです。

年会費が約3万かかるのですが、
SPGグループのウェスティンセントレジスシェラトンなどのホテルの無料宿泊チケットが毎年もらえます。

これを嫁と二人で作れば年間2回は無料宿泊できる。


ANAビジネスクラスの飛行機、往復無料
SPG高級ホテル、2泊無料

短めの旅行ならただで毎年行けそうです。

さらに買い物をSPGアメックスで決済すればポイントでも無料宿泊できちゃいます。


これで毎年の旅行費用を40万くらいおさえることができそうです。
また副次的な効果として嫁との会話のネタが増えたり、お金の節約を考えるようになれたのでとてもよい試みだったと感じてます。

これからも楽しく続けて行きたいなと思ってます。
それではー。

陸マイラーへのデビュー

こんにちは。ゆうきです。

我が家は私と妻の二人暮らし。
結婚したときからのルールで、年に1度は二人で旅行にいこうと決めてます。

ただこれが不動産投資にけっこうダメージが大きく、二人で海外旅行すると貯めたお金が出ていってしまいます。

前回のグアム旅行だと

HISツアーで42万
現地での買い物が10万

と二人で52万くらい使いました。


これを削減したいなーと思って調べてると
(旅行しなきゃいいって考えはおいておいて)

見つけました陸マイラー


ご存知ない方のために、陸マイラーは飛行機にのらずにマイルをためて旅行する人のことを言います。


私も今まではマイルなど一度も貯めてこなかったのですが、ずいぶん無駄にしちゃったなーと反省してます。


じゃあ具体的なため方はと言うと、ポイントサイト(ハピタス、モッピー、ポイントインカム)に登録して貯めるのが一番いいみたいです。


嫁と一緒に3ヶ月前からはじめてみたところ、

FX口座開設
クレジットカード発行
覆面モニター
ショッピング

などで約15万マイル貯まりました。

ちなみに7万マイルあるとANAで成田からハワイを往復ビジネスクラスで行けちゃいます。す、すごい。

という陸マイラーの魅力にすっかりはまってしまいました。

これで飛行機は確保したのであとはホテルだ。
もちろんホテルも考えてます。


それはまた別で書きます。
それではー。

中古アパート一棟目

 

こんにちは。ゆうきです。

 

今回は賃貸併用住宅、新築アパートに続いて

はじめての中古物件を買うまでのお話です。

 

この頃から僕の中でなんとなく物件の買い方がわかってきました。

まずは最初に考えるのは融資をどう引くか。

 

仲の良い不動産屋さんに相談すると

比較的金利が低くて長期借り入れのできる金融機関で

当てはまるところを聞くと

 

「ゆうきさんならO銀行がいいと思います」

 

と言われました。

 

あー、不動産投資本でよく聞く金融機関だ。

金利が2%前後で40年引く築年数で融資が組めたと思います。

(東京、神奈川、千葉、埼玉の比較的都心部が融資エリア)

 

イールドギャップが8%以上はほしいので

築10年~15年の10%以上の物件で探しました。

 

イールドギャップとは表面利回り-金利で計算します。

表面利回り10%-金利2%=8%となります。

 

この条件で何件も不動産屋さんの面談に行ったり、

前にお会いした営業担当さんに電話して物件紹介をお願いしたのですが

全く条件に合うのがなく買えない。

 

不動産屋さんいわく、築浅物件は使える金融機関が多く

人気が特に高く水面下で売れてしまうそうです。

しかも10%以上はほとんど見ないそうです。

 

 

そんな中、2棟目の横浜の物件を販売してくれた不動産屋さんが

1棟買ってくれてるゆうきさんなので特別にと物件を紹介してくれました。

 

<物件スペック>

エリア:横浜市

間取り:2DK ×3部屋(ファミリー向け)

表面利回り:9.3%

築:14年

構造:木造

価格:3050万円

 

イールドギャップは9.3%-2.0%なので7.3%と少し足りないけど。。。

ファミリー物件だし。

内装をリフォームすれば家賃アップも期待できそう。

 

しかも現在満室。

 

うーん、悩むけど買おう。

 

不動産屋さんが売り主なので仲介手数料も無し。

これけっこう大きい。売り主物件は諸費用が少なくていい。

 

必要書類の準備もスムーズにやってもらえました。

ローンもリフォーム代金含めてオーバーローンで打診しました。

 

 

審査待ちの間はどきどきしました。

というか審査結果でるの遅かったし。。。

 

でも無事に希望額満額で融資を受けられました。

やったー、これで3棟目だ!と一人ガッツポーズ(笑)

 

融資期間:26年

銀行支払い:14万円/月

家賃:23万円/月

CF:9万円/月

部屋数:3部屋

 

ちょっと支払い比率が高いかな。

50%以内にほんとはおさえたいなー。

 

リフォームして家賃アップするか

安く仕上げて家賃維持するか

今後がいろいろと楽しみな物件です。